Как прописать ипотеку в брачном договоре

 

Брачный договор на ипотекуВ прочих наших заметках, с которыми вы можете ознакомиться на нашем сайте, мы уже подробно описали, что собой представляет брачный договор, как он заключается и оформляется. Но есть и более узкие вопросы, которые стоит рассмотреть отдельно. И первый среди таких вопросов – брачный контракт при ипотеке. А точнее, как прописать в соглашении вопросы ипотеки, как правильно и взвешенно отразить в нем взаимные права и обязанности супругов, чтобы не нарушить ни чьи права и интересы.

Кстати, не забывайте, что для некоторых банков наличие брачного договора является обязательным условием выдачи ипотечного кредита.

С чего начать

Если вы решили идти к юристу по вопросу составления договора, то непременно выскажите ему пожелание включить в контракт специальный раздел, в котором бы описывались правила в случае покупки квартиры (любой другой недвижимости) в кредит под залог недвижимости.

Если же вы решили справиться самостоятельно, то первый наш совет – выделите отдельный раздел в договоре, в котором бы описывались правила, касающиеся ипотеки.

Это позволит не смешивать правила об обычных приобретениях и выделить особый статус приобретений в кредит, и соответственно – закрепить особые правила.

Далее следует определиться, какой режим будет установлен в отношении приобретаемого имущества. И только после этого можно прописывать конкретные правила.

Далее мы рассмотрим несколько типовых вариантов включения в брачный договор правил об ипотеке в зависимости от того режима, который супруги определили в целом по своему соглашению.

Все общее

Когда мы говорим «общее» в данном случае, конечно же, имеем в виду долевую собственность. Потому что режим общей совместной собственности итак предусмотрен законом и вряд ли кто-то будет закреплять его в контракте.

Все общее

Итак, если по общей, как это модно теперь говорить, концепции вашего брачного договора вы предусмотрели режим долевой собственности на приобретаемое имущество, то недвижимость, приобретаемая в кредит и под залог, не должна быть исключением. Хотя, конечно, не обязательно.

Вы можете определить в брачном договоре заранее доли на приобретаемое имущество, в том числе недвижимость (квартиры, дома, земельные участки).

К примеру, если супруги определили доли так, что мужу принадлежит 2/3, а жене – 1/3 всего приобретаемого имущества (ну, к примеру, потому что муж зарабатывает намного больше жены), то и в отношении кредита они могут прописать те же самые правила. Например:

Имущество, приобретаемое в кредит

Однако супруги в правилах об ипотеке могут отойти от тех принципов, которые они определили для остального имущества. К примеру, если супруги договорились, что кредитные платежи они будут оплачивать поровну, то логично, что и квартира будет принадлежать им в равных долях.

В таких случаях можно установить следующие правила:

Имущество, приобретаемое в ипотеку

Таким образом, в контракте может быть установлено, что движимое имущество, а также недвижимое, приобретаемое за наличные денежные средства, принадлежит супругам в неравных долях (2/3 – мужу, а 1/3 – жене, например). А имущество, приобретаемое в кредит, в том числе недвижимость – будет принадлежать супругам в равных долях.

Такой вариант наиболее распространен, поскольку несмотря на то, что кто-то из супругов зарабатывает больше другого, ипотечный платеж можно легко и вполне приемлемо разделить поровну так, что это не станет неподъемным бременем ни для одного из супругов.

Все раздельно

Случается множество ситуаций, в которых супруги считают лучшим выходом установить в контракте режим раздельной собственности на имущество, в том числе и приобретаемое в кредит.

Рассмотрим такие случаи по порядку.

Если нет возможности подтвердить доход

Случается так, что один из супругов не может официально подтвердить свой доход, а зарабатывать он при этом может в разы больше официально трудоустроенного супруга. В этом случае, банк, скорее всего, потребует заключение брачного договора.

При этом по условиям контракта приобретаемая в ипотеку квартира будет считаться собственностью только того из супругов, который получает официальный доход и выступает заемщиком по кредитному договору.

Договор при неподтвержденном доходе

В этом случае, понятно, что второй супруг остается незащищенным юридически. И в случае развода он не сможет претендовать на квартиру. Наш совет в этой ситуации составлять контракт таким образом, чтобы уравновесить возможные потери менее защищенного супруга за счет другого имущества.

Например, можно закрепить в соглашении, что второму супругу в случае развода отходит все движимое имущество, а также денежные средства на банковских счетах и прочее. Такая конструкция позволит обеспечить хоть какие-то гарантии прав менее защищенного с юридической точки зрения супруга.

Сразу оговоримся, что приведенные примеры не истина в последней инстанции, и вы можете менять и сочетать их по своему желанию.

Две семьи в одной квартире

Случается, что в одной квартире проживают и родители, и молодая семья, желающая улучшить свои жилищные условия. Выходом, чаще всего, для таких семей является продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой квартиры – побольше и, соответственно, подороже. Покупка, конечно, происходит в кредит.

Две семьи в одной квартиреИ здесь начинаются сложности. Для банков важную роль играет возраст заемщика. То есть людям, возраст которых превышает 45 лет, взять ипотечный кредит очень проблематично. Выход – оформление кредита на молодую пару. Или на одного из молодых супругов. Однако пойдя на эту сделку, представители старшего поколения теряют всякие права на недвижимость. Случись чего, если брачный контракт не был подписан, новая квартира будет поделена поровну между молодыми. А старики останутся ни с чем, не смотря на то, что оплатили 70 % новой недвижимости.

Если ипотеку берет молодая жена, то ущемляются права мужа, поскольку по брачному договору она является единственным собственником квартиры, несмотря на то, что кредит погашается общего бюджета семьи. Брачный договор на квартиру в этом случае не панацея.

В таких случаях следует выстроить отношения между всеми участниками сделки таким образом, чтобы не ущемить никого в имущественных правах: кредит оформляется на жену и она несет основную ответственность перед кредитными учреждениями, ее родители получают долю собственности, которая строго оговаривается и выступают для банка залогодателями (хотя возможен вариант, позволяющий сделать их созаемщиками), муж является созаемщиком. В брачном договоре важно оговорить долю мужа в недвижимости, которую он будет иметь после полного погашения кредита. Не следует так же забывать, что брак может быть расторгнут до окончания погашения кредита, а поэтому необходимо уточнить все компенсационные меры.

Описанные случаи и ситуации являются типовыми, и могут не подходить под ваши конкретные обстоятельства. Поэтому мы всегда рекомендуем в таком случае обращаться к специалистам. Вы также можете задать интересующие вас вопросы нашим сотрудникам сайта Razvodoff.ru

Здесь Вы можете скачать образец брачного договора при ипотеке.

Анастасия Г.